广州市白云区集体建设用地使用权流转管理办法(试行)

文 / 白云区政府
2018-09-28 20:42

广州市白云区集体建设用地使用权流转管理办法(试行)

第一章  总则

第一条 为加快建立城乡统一的建设用地市场,规范我区集体建设用地使用权流转,促进土地资源节约集约利用,保障和实现集体建设用地权利人的合法权益,根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(省政府令第100号)、《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》(穗府办〔2015〕39号)及《广州市集体建设用地使用权流转管理办法实施细则》(穗国房〔2015〕665号)等法律法规和政策文件,结合我区实际,制定本办法。

第二条 本行政区域内农村集体建设用地使用权流转适用本办法。

本办法所称流转是指在集体建设用地所有权不变的前提下,集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移的行为,包括出让、出租、转让、转租和抵押。

第三条 本行政区域内符合流转条件的集体建设用地包括农村集体经营性用地(集体经济发展用地、村留用地)、纳入“三旧”改造范围的集体建设用地,以及其它经批准需要流转的集体建设用地,具体包括:工业(仓储)、商业、旅游、办公及其他非住宅用途的集体建设用地。乡(镇)村公共设施用地、公益事业用地、农村村民住宅用地除外。

集体建设用地使用权流转不得用于商品房地产开发建设和住宅建设,但经批准利用集体建设用地建设租赁住房的除外。

第四条 区国土规划部门负责集体建设用地使用权流转的业务指导、用地规划资料核查、交易登记、用地供后监管等相关工作。

镇人民政府、街道办事处是集体建设用地使用权流转的管理主体,具体负责流转工作组织、资格审查、资金监管、建设和使用监管等相关工作。

市公共资源交易中心或区集体资产交易中心是区集体建设用地使用权流转的土地交易服务机构,具体负责为农村集体建设用地使用权流转提供平台服务。

区财政、科工商信、城管、民政、人社、住建、农林、审计、城市更新等行政主管部门按照各自职责,对集体建设用地流转进行指导、监督和管理。

第五条 集体建设用地使用权流转应当具备土地产权明晰、符合土地利用总体规划和城乡规划、符合土地用途管制、无法律法规禁止流转的情形等要求,并遵循依法、自愿、有偿、平等、公开原则。

(一)集体建设用地产权明晰,包括:

1.完成集体建设用地使用权权属登记,已依法取得集体土地所有证和集体土地使用证;

2.集体建设用地及其地上建筑物、附着物不存在被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利等情形;

3.拟流转地块存在用地权属界线重叠等争议的,待争议解决后方可申请流转。

4.不存在违法建设,或违法建设依法处理完毕。

(二)符合土地利用总体规划、城乡规划,包括:

1.经建设用地预审或区国土规划部门出具核实意见,宗地位于现行土地利用总体规划中划定的建设用地范围内;

2.已取得有效的建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证及相应的建设用地规划条件,或者规划行政主管部门出具的其他形式的建设用地规划许可文件;

3.经区国土规划部门出具核实意见未纳入已发布征收土地预公告的拟征地范围。

(三)符合区招商引资、产业引入和土地供应政策。

(四)遵循依法、自愿、有偿、平等、公开的原则,包括:

1.已取得经公证的集体经济组织成员或成员代表表决同意的流转方案;

2.属于共有产权的,已经全体共有人书面同意。

(五)无法律、法规、规章规定禁止流转的其他情形。

 

第二章        农村集体建设用地使用权的出让、出租

第六条 出让(出租)集体建设用地使用权,按照以下程序做好前期工作:

(一)农村集体经济组织向属地镇街申报出让(出租)意向。

(二)属地镇街整理相关资料,商请区国土规划、城管、住建、科工商信、投资促进等部门提出拟出让(出租)地块的初审意见。

(三)经属地镇街汇总区相关部门初审后报区政府出具审核意见,农村集体经济组织采取重大事项集体决议的方式,表决、公示出让(出租)方案后形成同意流转的书面证明材料。

(四)农村集体经济组织形成同意流转的书面证明材料后,属地镇街向区国土规划部门申报拟出让(出租)地块纳入年度供地计划。

第七条 商业、旅游、娱乐用途出让年限最高不得超过40年,工业、仓储及其他非住宅用途出让年限最高不得超过50年。集体建设用地使用权出租期限不得超过20年;出让用地的出租期限还应当不超过出让的剩余年限。

第八条 工业用地和商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地,应当以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让、出租,其他用途的集体建设用地使用权的流转可以采用协议方式进行。

第九条 农村集体经济组织应当委托具备B级以上资质的土地评估机构评估集体建设用地市场价格后,再确定出让底价。

集体建设用地使用权出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价(临商业路线价路段的商业用地应当加上路线价加价)修正后的价格的30%,计算公式如下:

某地块集体建设用地使用权出让最低限价=该地块国有建设用地网格点基准地价(临商业路线价路段的商业用地应当加上路线价加价)×基准地价修正系数×30%。

前款所称基准地价修正系数根据己公布国有建设用地基准地价成果中的修正体系确定。

第十条 农村集体经济组织应当通过以下程序形成同意流转的书面证明材料:

(一)发布通告。农村集体经济组织应当在集体经济组织成员会议或成员代表会议召开之日起提前30日发布通告,列明流转形式、流转价格、竞买人要求、流转收益收取方式等基本情况,并通知举行集体经济组织成员会议或成员代表会议的时间、地点、参加人员及提出异议的途径。

(二)召开集体经济组织成员会议或成员代表会议。集体经济组织成员会议或成员代表会议对流转基本事项进行表决须取得本集体经济组织的2/3以上成员或者成员代表同意。

(三)进行公示。农村集体经济组织应当将出让(出租)方案自方案通过之日起60日内在本村集体公示栏及宗地现场进行公示,公示时间不得少于15日,公示期间有1/3以上有选举权的集体经济组织成员对成员会议决议提出异议或1/10以上有选举权的成员对成员代表会议决议提出异议的,不得办理流转手续。

(四)出具同意流转书面证明材料。农村集体经济组织出具同意流转的书面证明材料应当由公证机关公证并出具公证意见,集体建设用地使用权出让表决过程和方案公示情况可以由公证机构进行公证。

第十一条 农村集体经济组织自出让(出租)方案表决通过之日起180日内向属地镇街提出流转申请,并提交相关材料(详见附件)。属地镇街需在5个工作日内完成资料审核,并出具意见。

第十二条 出让(出租)集体建设用地使用权的,按照以下程序进行交易:

土地交易服务机构接受集体建设用地所有权人或使用权人委托,组织实施流转交易工作。

(一)发布公告、接受报名。土地交易服务机构收到材料后与出让人、出租人签订委托合同,应当至少在投标、拍卖开始日前30日、挂牌开始日前20日,制定并在广州市农村(社区)集体产权流转管理服务平台、土地交易服务机构大厅及农村集体资产交易平台发布公告。农村集体经济组织应当同时在村务公开栏及宗地现场张贴公告。公告期限依照《广州市白云区农村集体资产交易管理办法》规定执行,即合同总金额(以交易底价计算)在5000万元(含5000万元)或土地面积20000平方米以下的(含20000平方米),公告时间不得少于7个工作日;合同总金额(以交易底价计算)超过5000万元(不含5000万元)、1亿元以下(含1亿元)或土地面积超过20000平方米(不含20000平方米)、40000平方米以下的(含40000平方米),公告时间不得少于20日;合同总金额(以交易底价计算)超过1亿元(不含1亿元)或土地面积超过40000平方米(不含40000平方米)的,公告时间不得少于60日。

公开出让的,出让人可在本地主要报刊媒体刊登公告。公告期间,土地交易服务机构接受竞投(竞买、竞租)人申请,收取交易保证金。投标、竞买、竞租申请人应当在公告的投标、竞买、竞租申请截止时间前提交申请文件,并将竞投(竞买、竞租)保证金存入土地交易服务机构指定银行账户(以到账为准),申请人与付款人应当一致。

符合按协议方式出让(出租)的,在公告期间有两个以上意向人的,转为公开方式。

(二)组织交易。以公开方式出让(出租)的,按照公告要求组织招标会、拍卖会、现场竞价等。按规则投标、出价或报价。公开流转7日前,通知农村集体经济组织派员到场见证监督。协议方式的除外。

(三)确认交易结果。土地交易服务机构发出《成交确认书》或《中标通知书》并将交易结果在广州市农村(社区)集体产权流转管理服务平台、土地交易服务机构交易平台上进行公示。农村集体经济组织应当在村务公开栏及宗地现场公示交易结果。上述公示期间不少于5个工作日。协议方式的除外。

(四)签订合同。以公开方式出让(出租)的,公示结束后5个工作日内由土地交易服务机构组织农村集体经济组织与竞得人签订合同,并退还其他投标人、竞买人的竞投(竞买、竞租)保证金;以协议方式出让(出租)的,土地交易服务机构组织交易双方签订合同并公示协议出让(出租)结果。

第十三条 出让(出租)双方向税务部门申请缴交相关税费,涉及缴交税费的由税务部门出具纳税证明等有效税务文书。

第十四条 集体建设用地使用权出让(出租)双方按规定缴纳相关税费后向区国土规划部门申请办理使用权登记(租赁备案登记)手续。

 

第三章  农村集体建设用地使用权的转让

第十五条 符合下列条件的,集体建设用地使用权人可申请转让:

(一)原出让合同出让方同意转让:

(二)转让年限未超过出让年限减去已使用年限后的剩余使用年限。

(三)集体建设用地已设置抵押权的,已经经过抵押权人书面同意。

(四)转让方式不违反法律、法规、规章和行政规范性文件的禁止性规定。

符合以下条件之一的集体建设用地使用权转让的,应当实施公开转让:

(一)国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业的集体建设用地使用权转让(含以集体建设用地使用权为条件进行的合营合作建房);

(二)为实现抵押权而进行的集体建设用地使用权转让:

(三)判决、裁定需要拍卖的集体建设用地使用权转让;

(四)法律法规规定的其他情形。

第十六条 集体建设用地使用权转让当事人向土地交易服务机构提出申请并提交相关申请材料(详见附件)。属于初次转让的,由土地交易服务机构向区国土规划部门征求意见。符合转让条件的,通过土地交易服务机构进行流转交易。

(一)公开转让的,按照规定的公开出让(出租)集体建设用地使用权交易程序执行。

(二)协议转让的,由土地交易服务机构直接组织交易双方签订合同。在签订合同后须公示协议转让结果。

第十七条 转让双方向税务部门申请缴交相关税费,涉及缴交税费的由税务部门出具纳税证明等有效的税务文书。

第十八条 集体建设用地使用权转让双方按规定缴纳相关税费后向区国土规划部门申请办理使用权登记手续。

 

第四章  农村集体建设用地使用权的转租

第十九条 符合下列条件的,集体建设用地使用权承租人可申请集体建设用地使用权转租:

(一)原集体建设用地使用权出租方同意转租;

(二)转租年限不超过出租剩余年限。

第二十条 集体建设用地使用权承租人向土地交易服务机构提出申请并提交相关申请材料(详见附件)。农村集体建设用地使用权转租时,由土地交易服务机构向区国土规划部门征求意见。

第二十一条 符合流转条件的,由土地交易服务机构直接组织交易双方签订合同。

第二十二条 转租双方向税务部门申请缴交相关税费,涉及缴交税费的由税务部门出具纳税证明等有效的税务文书。

第二十三条 转租双方按规定缴纳相关税费后向区国土规划部门申请办理租赁备案登记手续。


第五章  农村集体建设用地使用权的抵押

第二十四条 农村集体建设用地使用权的抵押按照以下程序执行:

(一)起草抵押方案。农村集体经济组织对拟抵押地块基本信息、土地用途、借款期限、抵押价值、抵押权人信息等形成初步流转方案,其中土地使用权及地上建筑物的抵押价值应委托B级以上资质的土地评估机构评估后再确定。但以出让、转让方式取得集体建设用地使用权后再抵押的除外。

(二)表决。方案核查通过后,抵押方案提交集体经济组织成员会议或成员代表会议进行表决,须取得集体经济组织成员会议2/3以上成员或者成员代表会议2/3以上成员代表的同意。自抵押方案通过之日起60日内在本村集体公示栏及宗地现场进行公示,公示时间不得少于l 5日,公示期间有1/3以上有选举权的集体经济组织成员对成员会议决议提出异议或1/10以上有选举权的成员对成员代表会议决议提出异议的,不得办理抵押手续。

以出让、转让方式取得集体建设用地使用权后再抵押的除外。

(三)出具同意抵押的书面证明。农村集体经济组织抵押集体建设用地使用权的,由公证机关对同意抵押证明材料进行公证并出具公证意见。集体建设用地使用权人以其受让的集体建设用地使用权抵押的,由农村集体经济组织出具同意抵押的书面证明,但出让方在出让合同中已明确约定同意抵押的除外。

(四)签订合同。抵押双方当事人签订抵押担保的主债权合同和抵押合同。

(五)抵押登记。抵押双方当事人向区国土规划部门申请办理土地抵押登记。

 

第六章  农村集体建设用地使用权流转监督管理

第二十五条 农村集体土地所有权人出让、出租集体建设用地使用权所得的收益,归拥有集体土地所有权的农村集体经济组织成员集体所有,纳入其集体财产统一管理。

第二十六条 农村集体经济组织应开立受属地镇街监管的社会保障专用账户,并明确出让、出租集体建设用地使用权所得的收益的一定缴存比例存入账户,专项用于本集体经济组织成员的社会保障支出,不得挪作他用。

第二十七条 区国土规划部门对流转后的农村集体建设用地按时开工竣工实施监督管理;区住建部门、城管部门和属地镇街对流转后的农村集体建设用地依法建设实施监督管理;区科工商信部门会同投资促进部门和属地镇街对流转后的农村集体建设用地的产业引入实施监督管理;区农林部门负责区级交易服务机构的规范运作和服务监督管理工作;属地镇街对流转后的农村集体建设用地的产值税收等经济指标实施监督管理。

第二十八条 农村集体经济组织有关人员未按本办法实施流转的,按照市、区责任追究相关规定给予警示告诫、组织处理、经济处罚等形式的责任追究。给农村集体经济造成损失的,依法承担相应赔偿责任;涉嫌构成犯罪的,依法移交司法机关处理。


第七章 其他规定

第二十九条 集体建设用地使用权流转的相关法律文书按照广州市国土资源和规划委员会制定的范本参考使用。

第三十条 本办法中集体建设用地使用权以公开方式进行流转的,相关招标、拍卖、挂牌等具体工作严格按照市集体建设用地使用权流转相关规定执行。

第三十一条 本办法自发布之日起施行,有效期3年。


附件:

1、申请资料.doc
文件类型: .doc 5f0f41d692cc1d8a8567ee55d54162b3.doc (13.00 KB)
2、集体建设用地使用权出让(出租)流程图.doc
文件类型: .doc ed36dee951ae9899dda893d5e4799dc5.doc (931.50 KB)

 

3、集体建设用地使用权转让流程图.doc
文件类型: .doc 9dbdc542272de253bb5ce6f6d25b92c0.doc (340.50 KB)

 

4、集体建设用地使用权转租流程图.doc
文件类型: .doc 7866ddcde79f2187bd947bd6f60a76c5.doc (183.50 KB)

 

5、集体建设用地使用权抵押流程图.doc
文件类型: .doc a4cde017158264a074450cb32174d000.doc (421.00 KB)

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